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1. Domanda: quali sono le scadenze per la disdetta di un contratto d’affitto
secondo le nuove normative?
Risposta: gli inquilini che hanno firmato il contratto d'affitto
prima del 2001accordandosi con il proprietario su determinati
termini di scadenza del contratto, sono tenuti a rispettarli.
La nuova normativa a tale proposito (3 mesi di preavviso) non
è valida per i contratti redatti prima del 2001. Il senato
ha deciso che se in questi contratti vi sono clausole che definiscono
espressamente i termini entro i quali disdire un contratto secondo
le norme allora vigenti, tali contratti sono da considerarsi tuttora
validi e non decadono come secondo § 573 c Abs. 4 BGB (Bürgerlichesgesetzbuch)
.
(sentenza del 18. giugno 2003, Az. VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02, VIII ZR
355/02).
2. Domanda: se decido di comprare
un immobile, posso rilevare il mutuo già esistente?
Risposta: è possibile rilevare il
mutuo ipotecario del proprietario di un immobile. Tuttavia non
si tratta di un diritto rivendicabile. I creditori (per esempio:
la banca ipotecaria) devono approvare questa assunzione; significa
che il contratto di mutuo deve essere trasferito a nome del nuovo
proprietario dell'immobile. Il vantaggio è che si possono
risparmiare i costi d'apertura e di estinzione di un nuovo debito
fondiario. A sua volta il vecchio proprietario risparmia di pagare
ai creditori la somma dovuta in caso di scioglimento anticipato
del contratto (Vorfälligkeitsentschädigung). Il rilevamento
di un mutuo già esistente ha solo senso se gli interessi
ipotecari di mercato attuali sono più alti degli interessi
fissati nel contratto tra vecchio proprietario e banca ipotecaria.
3. Domanda: cosa si deve
fare per trasformare un edificio in appartamenti autonomi?
Risposta:
a volte si desidera suddividere
un edificio plurifamiliare (appartenente ad un unico proprietario)
in più appartamenti autonomi per poterli vendere separatamente.
Nella dichiarazione di suddivisione "Teilungserklärung"
viene determinata l'aliquota della proprietà collettiva
da assegnare a ciascuna unità immobiliare (appartamento),
come pure la suddivisione e regolamentazione dei costi collettivi
per ogni singolo appartamento. Questa suddivisione viene redatta
da un notaio e rende ogni unità immobiliare indipendente.
Il piano di suddivisione è un progetto in cui i vari spazi
collettivi (p. es: garage, posti auto, scantinati) sono assegnati
alle singole unità immobiliari (p. es: appartamenti) Il
certificato di suddivisione di un appartamento "Abgeschlossenheitsbescheinigung"
è redatto da un ufficio competente. Tale certificato si
può redigere solo se un appartamento è assolutamente
indipendente dagli altri da un punto di vista costruttivo. L'appartamento
deve avere inoltre un ingresso indipendente, un wc, l'allacciamento
per l'acqua potabile e di scarico, e deve rispettate alcune norme
antincendio.
4. Domanda: come
si può verificare se i dati relativi ad un immobile comunicati
da un proprietario sono giusti oppure no?
Risposta: le norme che
regolamentano il calcolo di una superficie abitata si trovano
nei §§ 42 - 44 del II. Berechnungsverordnung. La superficie
da conteggiare si calcola, all'incirca così: spazi o parti
di spazi con un'altezza superiore a 2 m. 100%; spazi o parti di
spazi con un'altezza che và da 1m a 2m. 50%; spazi o parti
di spazi con un'altezza inferiore a 1 m. 0%; balconi, logge, tetti
giardino o spazi coperti, se appartengono ad un appartamento max.
50%.
5. Domanda: e la cauzione?
La si può pagare a rate?
Risposta: la cauzione (al massimo 3 mesi d'affitto
netto da pagare all'inizio del contratto), è pensata come
garanzia nel caso in cui l'inquilino faccia danni all'appartamento,
non paghi l'affitto o non effettui le dovute riparazioni ordinarie.
La cauzione può essere pagata anche a rate. È possibile
fare un versamento in 3 rate successive. È bene fissare
in ogni caso, con il locatore, le modalità del pagamento
già in fase di contratto. Viene di solito versata dall'affittuario
su un conto bancario vincolato e gli può essere restituita,
in caso di trasloco, solo con il consenso del proprietario. Se
sono stati rispettati tutti i gli obblighi fissati nel contratto,
il locatore ha il dovere di restituirla al massimo entro 3 mesi
dalla fine del rapporto di locazione.
6. Domanda: quali sono
le voci che rientrano nei cosiddetti „costi di gestione“?
Risposta: Il
pagamento di costi di gestione è regolato nel "II.
Berechnungsverordnung". Il proprietario può far sostenere
tali costi all'inquilino. In tal caso, è necessario che
siano elencati nel contratto di locazione o che nel contratto,
si scriva che i costi vengono ripartiti come indicato nel §
27 II. BV ( Zweite Berechnungsverordnung):
1. Imposta
annuale sull'immobile (Grundsteuer)
2. Acqua.
3. Fognatura.
4. Costi per il riscaldamento.
5. Costi acqua calda.
6. Ascensore.
7. Pulizia della strada.
8. Nettezza urbana.
9. Pulizia dell’edificio e lotta
contro parassiti.
10. Cura del giardino.
11. Pulizia camini.
12. Illuminazione generale.
13. Assicurazione contro danni e i rischi
di responsabilità civile.
14. Custode.
15. Antenna condominiale o cavo-TV.
16. Impianti di lavaggio (Elettricità, pulizia,
controllo di sicurezza)
17. Altri costi di gestione (Es: sauna,
piscina, estintori, tromba per lo scarico dell’immondizia)
7. Domanda: come ci si regola con il regolamento condominiale?
Risposta:
è assolutamente consigliabile allegare il regolamento condominiale
al contratto d'affitto e farli firmare entrambi all'inquilino.
Esistono dei moduli prestampati standard molto dettagliati che
contengono: disposizioni generali, obblighi di cura da parte dell'inquilino
e disposizioni antincendio.
8. Domanda: Può un proprietario compiere un sopralluogo nel proprio appartamento
senza dare un preavviso all’inquilino?
Risposta:
conformemente al BGB (Bürgerlichesgesetzbuch), l'affittuario
di un immobile deve concedere al proprietario la possibilità
di compiere un sopralluogo nei locali datigli in affitto, se questi
ne ha l'esigenza. L'inquilino ha in ogni modo diritto all'inviolabilità
del suo domicilio; pertanto, il diritto del proprietario al sopralluogo
è limitato. Nella prassi, significa che può entrarci
se, per esempio, deve eseguire riparazioni, manutenzione, lettura
del riscaldamento o se deve mostrare l'immobile ad un possibile
acquirente. Il proprietario deve in ogni caso fissare un appuntamento
con anticipo (minimo 24 ore prima, di regola 1 settimana). L'unica
eccezione è nel caso in cui l'accesso all'immobile deve
essere immediato per evitare gravi danni (perdite d'acqua o altro).
Se l'inquilino nega l'accesso, è assolutamente sconsigliato
farlo arbitrariamente; si ottiene il permesso per via legale,
e se nel frattempo, questo rifiuto ha provocato danni, questi
glieli si possono addebitare. Se l'inquilino, alla presenza di
un potenziale nuovo acquirente, denigra l'immobile, con il suo
comportamento viola gravemente i suoi obblighi. In questo caso,
è possibile disdire il contratto d'affitto senza preavviso.
9.
Domanda: Sono cittadino italiano e vivo in Italia, dove
devo pagare le tasse relative ad un'immobile acquistato in Germania?
Risposta: Un soggetto italiano che intende acquistare
un immobile in Germania allo scopo di produrre redditi dall'affitto
dell'immobile stesso, verrà tassato in Germania. Tra i
costi potrà far valere gli interessi per la totalità
del mutuo ipotecario acceso, come anche tutti i gli altri costi
connessi in modo diretto all'immobile stesso. In Italia, per un
soggetto ivi residente, e di conseguenza soggetto passivo di imposta,
le imposte versate in G. verranno detratte dalle imposte da pagare
in Italia. Il reddito dell'immobile in Germania dovrà essere
pertanto dichiarato anche in Italia. Il trattato contro le doppie
imposizioni, come anche le normative fiscali dei due paesi, confermano
che l'immobile viene tassato solo una volta e nel paese in cui
si trova.
10. Domanda: ci sono agevolazioni fiscali o incentivi per chi acquista
un immobile in Germania? Valgono anche per gli stranieri?
Risposta: a causa dell’attuale stato del
bilancio comunale, non esistono al momento, a Berlino, incentivi
per chi vuole acquistare un immobile.
11. Domanda: se decido
di acquistare un immobile o di costruirlo, quali costi supplementari
dovrò sostenere oltre al prezzo d’acquisto?
Risposta:
a) la commissione per la mediazione và dal 3% al 6% + 16% MwSt
(Imposta di valore aggiunto). La differenza deriva dai diversi
statuti dei singoli
stati federali (Bundesländer) in cui si trova l’immobile
(es: a Monaco 3%; a Berlino 6%).
b) Al notaio va dall’ 1 al 1,5% del prezzo di acquisto per
la registrazione dell’atto.
c) Lo stato richiede inoltre circa 3,5 % del prezzo d’acquisto
per la tassa fondiaria (Grunderwerbsteuer = ICI).
d) La registrazione al catasto costa circa 0,5%.
e) Se è necessaria la stima dell’immobile da parte di un
perito, (è spesso richiesta dalla banca) si deve considerare un
costo che va da 100,-€ a 1000,-€ a seconda del prezzo
d’acquisto.
12. Domanda: cosa c’è
al catasto?
Risposta: Il catasto è un ufficio pubblico diretto dalla
Pretura. L'estratto catastale ha la funzione di indicare la situazione
giuridica relativa ad un'immobile. Oltre all'indicazione di comune,
particella, grandezza dell'area e destinazione d'uso, sono indicati
anche tre settori.
Il settore
I: indica il nome del proprietario;
il settore
II: indica il gravare di eventuali vincoli, servitù, eredi,
usufrutti, note riguardanti aste giudiziarie e diritto di prelazione
connessi all’immobile;
Il settore
III: indica eventuali garanzie sull’immobile:
ipoteche, debiti fondiari,
crediti ipotecari ecc.
13. Domanda: che differenza
c’è tra un contratto col mediatore di tipo „normale“
o „esclusivo“?
Risposta: Contratto di mediazione "normale":
il mediatore è legittimato dal proprietario a cercare un
acquirente o un affittuario per il proprio immobile ed a svolgere
le trattative necessarie; anche il proprietario può essere
attivo nella ricerca ed incaricare altri mediatori.
Contratto di mediazione di tipo "esclusivo":
il proprietario s'impegna a non incaricare altri mediatori e il
mediatore s'impegna ad occuparsi della vendita/affitto dell'immobile
in modo attivo, trattando nel modo più vantaggioso per
il proprietario. In questo caso il proprietario, in seguito a
clausole di solito presenti in questo tipo di contratto, s'impegna
ad indirizzare ogni potenziale acquirente al mediatore e di coinvolgerlo
in ogni trattativa.
14. Domanda: chi deve sostenere
i costi di riparazioni di piccola manutenzione?
Risposta: di regola il locatore ma è possibile
inserire nel contratto d'affitto che questi costi devono essere
sostenuti dall’inquilino. Il tema concernente queste riparazioni
è regolamentato nel II BV“ (Zweite Berechnungsverordnung).
Queste comprendono:
a)sostituzione della carta da parato se danneggiata e pitturazione
di pareti e soffitti.
b) Pitturazione di pavimenti in legno, termosifoni
e relativi tubi.
c) Pitturazione di porte interne, finestre e porta
d’ingresso dall’interno. Di regola, le scadenze di
queste riparazioni, sono: ogni 3 anni per cucina, bagno e doccia;
ogni 5 anni per soggiorno, camera da letto e corridoio; ogni 7
anni altre stanze di servizio. I lavori devono essere fatti a
regola d’arte ma non devono necessariamente essere eseguiti
da uno specialista. Il locatore non può pretendere che le pareti
vengano dipinte di bianco, ma si può opporsi a colori che non
sono di uso corrente (es: lilla o nero possono essere rifiutati).
15. Domanda: come avviene un'asta immobiliare?
Risposta: Sempre più immobili vengono messi all'asta. Circa
il 70% sono di privati. L'aggiudicazione avviene, in media, per
una cifra pari al 70% del valore stimato dell'immobile. Su ordine
del tribunale viene incaricato un perito per ottenere una stima.
(attenzione: a volte vengono utilizzate perizie non recenti che
indicano un valore non più attuale). La data di un'asta
è pubblicata con almeno 6 settimane d'anticipo. Nel giorno
dell'asta viene fissata quella che è definita "l'offerta
minima" (calcolata sulla base delle esigenze dei creditori).
Se il primo giorno dell'asta non ci sono offerte superiori al
50% del valore stimato dell'immobile, il tribunale rinvia l'asta
ad una seduta successiva. Durante la seconda seduta è possibile,
in teoria, fare un'offerta inferiore al 50%. Durante l'asta, il
creditore principale (di solito una banca) chiede all'offerente
la presentazione di una garanzia (chi fa un'offerta deve portare
con sé una garanzia pari al 10% del valore stimato dell'immobile
sotto forma di denaro in contanti o scheck convalidato dalla Bundes
o Landeszentralbank). Con l'aggiudicazione si diventa automaticamente
proprietari. Se ci si vuole servire di un sostituto, è
necessario che questi porti con sé una delega autentificata
da un notaio in cui è indicato l'immobile in questione
ed il limite massimo dell'offerta. Attenzione: si possono fare
sicuramente grandi affari ma, si tenga presente che, per gli immobili
acquistati all'asta, non è prevista alcuna garanzia.
16. Domanda: Quali sono in media gli interessi
bancari per un mutuo? Sono necessari requisiti particolari per
chi non è cittadino tedesco e risiede all'estero?
Risposta: lavori in corso
17. Un contratto a tempo determinato deve essere di
tipo a scaglioni o indicizzato?
Risposta:
ora è
possibile redigere sia contratti a scaglioni che indicizzati per
un tempo intederminato. Nel caso di un contratto a scaglioni,
è necessario definire esattamente la cifra relativa all'aumento
dell'affitto. Nel caso di un contratto indicizzato, è rilevante
l'indice del costo della vita indicato dalle statistiche dell'ufficio
federale (Bundesamt). Inoltre, alla scadenza di un contratto a
tempo determinato, l'inquilino non può richiedere il prolungamento
del contratto se il proprietario motiva per iscritto la causa
di questa restrizione.
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