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FAQ - Le domande piú frequenti


 1. Domanda: qual'è il termine di disdetta di un contratto d'affitto secondo le nuove normative?

 2. Domanda: se decido di comprare un'immobile, posso rilevare il mutuo già esistente?

 3. Domanda: cosa si deve fare per trasformare un edificio in appartamenti autonomi?

 4. Domanda:  come si può verificare se i dati riguardanti l'immobile, comunicati dal proprietario, sono giusti oppure no?

 5. Domanda: e la cauzione? Si può pagare anche a rate?

 6. Domanda: quali sono le voci che rientrano nei cosiddetti costi di gestione“?

 7. Domanda: come ci si regola con il regolamento condominiale?

 8. Domanda: può un proprietario compiere un sopralluogo nel proprio appartamento senza dare un preavviso all’inquilino?

 9. Domanda: sono cittadino italiano e vivo in Italia, dove devo pagare le tasse relative ad un immobile acquistato in Germania?

10. Domanda: Ci sono agevolazioni fiscali o incentivi per chi acquista un'immobile in Germania? Valgono anche per gli stranieri?

11. Domanda: se decido di acquistare un immobile o di costruirlo, quali costi supplementari dovrò sostenere oltre al prezzo d'acquisto?

12. Domanda: cosa c'è al catasto?

13. Domanda: che differenza c'è tra un contratto col mediatore di tipo "normale" o "esclusivo"?

14. Domanda: chi deve sostenere i costi di riparazioni di piccola manutenzione?

15. Domanda: come avviene un’asta immobiliare?

16. Domanda: quali sono in media gli interessi bancari di un mutuo? Sono necessari requisiti particolari per chi non è cittadino tedesco e risiede all'estero?

17. Domanda: Un contratto a tempo determinato deve essere di tipo a scaglioni o indicizzato?

18. Domanda: chi mi restituisce la cauzione se l'edificio viene venduto a terzi?

Queste domande e le relative risposte non costituiscono una consulenza legale. Non assumiamo pertanto alcuna responsabilità per una eventuale inesattezza di tali informazioni.



1. Domanda: quali sono le scadenze per la disdetta di un contratto d’affitto secondo le nuove normative?
Risposta: gli inquilini che hanno firmato il contratto d'affitto prima del 2001accordandosi con il proprietario su determinati termini di scadenza del contratto, sono tenuti a rispettarli. La nuova normativa a tale proposito (3 mesi di preavviso) non è valida per i contratti redatti prima del 2001. Il senato ha deciso che se in questi contratti vi sono clausole che definiscono espressamente i termini entro i quali disdire un contratto secondo le norme allora vigenti, tali contratti sono da considerarsi tuttora validi e non decadono come secondo § 573 c Abs. 4 BGB (Bürgerlichesgesetzbuch) .

(sentenza del 18. giugno 2003, Az.
VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02, VIII ZR 355/02).

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2. Domanda: se decido di comprare un immobile, posso rilevare il mutuo giÓ esistente?
Risposta: è possibile rilevare il mutuo ipotecario del proprietario di un immobile. Tuttavia non si tratta di un diritto rivendicabile. I creditori (per esempio: la banca ipotecaria) devono approvare questa assunzione; significa che il contratto di mutuo deve essere trasferito a nome del nuovo proprietario dell'immobile. Il vantaggio è che si possono risparmiare i costi d'apertura e di estinzione di un nuovo debito fondiario. A sua volta il vecchio proprietario risparmia di pagare ai creditori la somma dovuta in caso di scioglimento anticipato del contratto (Vorfälligkeitsentschädigung). Il rilevamento di un mutuo già esistente ha solo senso se gli interessi ipotecari di mercato attuali sono più alti degli interessi fissati nel contratto tra vecchio proprietario e banca ipotecaria.

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3.  Domanda: cosa si deve fare per trasformare un edificio in appartamenti autonomi?
Risposta: a volte si desidera suddividere un edificio plurifamiliare (appartenente ad un unico proprietario) in più appartamenti autonomi per poterli vendere separatamente. Nella dichiarazione di suddivisione "Teilungserklärung" viene determinata l'aliquota della proprietà collettiva da assegnare a ciascuna unità immobiliare (appartamento), come pure la suddivisione e regolamentazione dei costi collettivi per ogni singolo appartamento. Questa suddivisione viene redatta da un notaio e rende ogni unità immobiliare indipendente. Il piano di suddivisione è un progetto in cui i vari spazi collettivi (p. es: garage, posti auto, scantinati) sono assegnati alle singole unità immobiliari (p. es: appartamenti) Il certificato di suddivisione di un appartamento "Abgeschlossenheitsbescheinigung" è redatto da un ufficio competente. Tale certificato si può redigere solo se un appartamento è assolutamente indipendente dagli altri da un punto di vista costruttivo. L'appartamento deve avere inoltre un ingresso indipendente, un wc, l'allacciamento per l'acqua potabile e di scarico, e deve rispettate alcune norme antincendio.

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4. Domanda:  come si può verificare se i dati relativi ad un immobile comunicati da un proprietario sono giusti oppure no?
Risposta: le norme che regolamentano il calcolo di una superficie abitata si trovano nei §§ 42 - 44 del II. Berechnungsverordnung. La superficie da conteggiare si calcola, all'incirca così: spazi o parti di spazi con un'altezza superiore a 2 m. 100%; spazi o parti di spazi con un'altezza che và da 1m a 2m. 50%; spazi o parti di spazi con un'altezza inferiore a 1 m. 0%; balconi, logge, tetti giardino o spazi coperti, se appartengono ad un appartamento max. 50%.

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5. Domanda: e la cauzione? La si può pagare a rate?
Risposta: la cauzione (al massimo 3 mesi d'affitto netto da pagare all'inizio del contratto), è pensata come garanzia nel caso in cui l'inquilino faccia danni all'appartamento, non paghi l'affitto o non effettui le dovute riparazioni ordinarie. La cauzione può essere pagata anche a rate. È possibile fare un versamento in 3 rate successive. È bene fissare in ogni caso, con il locatore, le modalità del pagamento già in fase di contratto. Viene di solito versata dall'affittuario su un conto bancario vincolato e gli può essere restituita, in caso di trasloco, solo con il consenso del proprietario. Se sono stati rispettati tutti i gli obblighi fissati nel contratto, il locatore ha il dovere di restituirla al massimo entro 3 mesi dalla fine del rapporto di locazione.

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6. Domanda: quali sono le voci che rientrano nei cosiddetti „costi di gestione“?
Risposta: Il pagamento di costi di gestione è regolato nel "II. Berechnungsverordnung". Il proprietario può far sostenere tali costi all'inquilino. In tal caso, è necessario che siano elencati nel contratto di locazione o che nel contratto, si scriva che i costi vengono ripartiti come indicato nel § 27 II. BV ( Zweite Berechnungsverordnung):

1.  
Imposta annuale sull'immobile (Grundsteuer)
 
2.   Acqua.
 
3.   Fognatura.
 
4.   Costi per il riscaldamento.
 
5.   Co
sti acqua calda.
 
6.   Ascensore.
 
7.   Pulizia della strada.
 
8.   Nettezza urbana.
 
9.  
Pulizia dell’edificio e lotta contro parassiti.
 
10. Cura del giardino.
 
11. Pulizia camini.
 
12. Illuminazione generale.
 
13.
Assicurazione contro danni e i rischi di responsabilità civile.
 
14. Custode.
 
15.
Antenna condominiale o cavo-TV.
 
16.
Impianti di lavaggio (Elettricità, pulizia, controllo di sicurezza)
 
17.
Altri costi di gestione (Es: sauna,  piscina, estintori, tromba per lo scarico dell’immondizia)

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7. Domanda: come ci si regola con il regolamento condominiale?                                    
Risposta: è assolutamente consigliabile allegare il regolamento condominiale al contratto d'affitto e farli firmare entrambi all'inquilino. Esistono dei moduli prestampati standard molto dettagliati che contengono: disposizioni generali, obblighi di cura da parte dell'inquilino e disposizioni antincendio.

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8. Domanda: Può un proprietario compiere un sopralluogo nel proprio appartamento senza dare un preavviso all’inquilino?                                                                                          
Risposta: conformemente al BGB (Bürgerlichesgesetzbuch), l'affittuario di un immobile deve concedere al proprietario la possibilità di compiere un sopralluogo nei locali datigli in affitto, se questi ne ha l'esigenza. L'inquilino ha in ogni modo diritto all'inviolabilità del suo domicilio; pertanto, il diritto del proprietario al sopralluogo è limitato. Nella prassi, significa che può entrarci se, per esempio, deve eseguire riparazioni, manutenzione, lettura del riscaldamento o se deve mostrare l'immobile ad un possibile acquirente. Il proprietario deve in ogni caso fissare un appuntamento con anticipo (minimo 24 ore prima, di regola 1 settimana). L'unica eccezione è nel caso in cui l'accesso all'immobile deve essere immediato per evitare gravi danni (perdite d'acqua o altro). Se l'inquilino nega l'accesso, è assolutamente sconsigliato farlo arbitrariamente; si ottiene il permesso per via legale, e se nel frattempo, questo rifiuto ha provocato danni, questi glieli si possono addebitare. Se l'inquilino, alla presenza di un potenziale nuovo acquirente, denigra l'immobile, con il suo comportamento viola gravemente i suoi obblighi. In questo caso, è possibile disdire il contratto d'affitto senza preavviso.

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9. Domanda: Sono cittadino italiano e vivo in Italia, dove devo pagare le tasse relative ad un'immobile acquistato in Germania?
Risposta: Un soggetto italiano che intende acquistare un immobile in Germania allo scopo di produrre redditi dall'affitto dell'immobile stesso, verrà tassato in Germania. Tra i costi potrà far valere gli interessi per la totalità del mutuo ipotecario acceso, come anche tutti i gli altri costi connessi in modo diretto all'immobile stesso. In Italia, per un soggetto ivi residente, e di conseguenza soggetto passivo di imposta, le imposte versate in G. verranno detratte dalle imposte da pagare in Italia. Il reddito dell'immobile in Germania dovrà essere pertanto dichiarato anche in Italia. Il trattato contro le doppie imposizioni, come anche le normative fiscali dei due paesi, confermano che l'immobile viene tassato solo una volta e nel paese in cui si trova.

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10. Domanda:  ci sono agevolazioni fiscali o incentivi per chi acquista un immobile in Germania? Valgono anche per gli stranieri?
Risposta: a causa dell’attuale stato del bilancio comunale, non esistono al momento, a Berlino, incentivi per chi vuole acquistare un immobile.

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11. Domanda: se decido di acquistare un immobile o di costruirlo, quali costi supplementari dovrò sostenere oltre al prezzo d’acquisto?
Risposta:

a) la commissione per la mediazione và dal 3% al 6% + 16% MwSt (Imposta di valore aggiunto). La differenza deriva dai diversi statuti dei s
ingoli stati federali (Bundesländer) in cui si trova l’immobile (es: a Monaco 3%; a Berlino 6%).                                                                    
b) Al notaio va dall’ 1 al 1,5% del prezzo di acquisto per la registrazione dell’atto.
                     
c) Lo stato richiede inoltre circa 3,5 % del prezzo d’acquisto per la tassa fondiaria (Grunderwerbsteuer = ICI).

d) La registrazione al catasto costa circa 0,5%.

e) Se è necessaria la stima dell’immobile da parte di un perito, (è spesso richiesta dalla banca) si deve considerare un costo che va da 100,-€ a 1000,-€ a seconda del prezzo d’acquisto.

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12. Domanda: cosa c’è al catasto?
Risposta: Il catasto è un ufficio pubblico diretto dalla Pretura. L'estratto catastale ha la funzione di indicare la situazione giuridica relativa ad un'immobile. Oltre all'indicazione di comune, particella, grandezza dell'area e destinazione d'uso, sono indicati anche tre settori.

Il settore I: indica il nome del proprietario;

il settore II: indica il gravare di eventuali vincoli, servitù, eredi, usufrutti, note riguardanti aste giudiziarie e diritto di prelazione connessi all’immobile;

Il settore III:  indica eventuali garanzie sull’immobile: ipoteche, debiti fondiari,  crediti ipotecari ecc.

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13. Domanda: che differenza c’è tra un contratto col mediatore di tipo „normale“ o „esclusivo“?
Risposta: Contratto di mediazione "normale": il mediatore è legittimato dal proprietario a cercare un acquirente o un affittuario per il proprio immobile ed a svolgere le trattative necessarie; anche il proprietario può essere attivo nella ricerca ed incaricare altri mediatori.
Contratto di mediazione di tipo "esclusivo": il proprietario s'impegna a non incaricare altri mediatori e il mediatore s'impegna ad occuparsi della vendita/affitto dell'immobile in modo attivo, trattando nel modo più vantaggioso per il proprietario. In questo caso il proprietario, in seguito a clausole di solito presenti in questo tipo di contratto, s'impegna ad indirizzare ogni potenziale acquirente al mediatore e di coinvolgerlo in ogni trattativa.

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14. Domanda: chi deve sostenere i costi di riparazioni di piccola manutenzione?
Risposta: di regola il locatore ma è possibile inserire nel contratto d'affitto che questi costi devono essere sostenuti dall’inquilino. Il tema concernente queste riparazioni è regolamentato nel II BV“ (Zweite Berechnungsverordnung). Queste comprendono:
              
a)sostituzione della carta da parato se danneggiata e pitturazione di pareti e soffitti.

b) Pitturazione di pavimenti in legno, termosifoni e relativi tubi.

c) Pitturazione di porte interne, finestre e porta d’ingresso dall’interno. Di regola, le scadenze di queste riparazioni, sono: ogni 3 anni per cucina, bagno e doccia; ogni 5 anni per soggiorno, camera da letto e corridoio; ogni 7 anni altre stanze di servizio. I lavori devono essere fatti a regola d’arte ma non devono necessariamente essere eseguiti da uno specialista. Il locatore non può pretendere che le pareti vengano dipinte di bianco, ma si può opporsi a colori che non sono di uso corrente (es: lilla o nero possono essere rifiutati).  

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15. Domanda: come avviene un'asta immobiliare?
Risposta: Sempre più immobili vengono messi all'asta. Circa il 70% sono di privati. L'aggiudicazione avviene, in media, per una cifra pari al 70% del valore stimato dell'immobile. Su ordine del tribunale viene incaricato un perito per ottenere una stima. (attenzione: a volte vengono utilizzate perizie non recenti che indicano un valore non più attuale). La data di un'asta è pubblicata con almeno 6 settimane d'anticipo. Nel giorno dell'asta viene fissata quella che è definita "l'offerta minima" (calcolata sulla base delle esigenze dei creditori). Se il primo giorno dell'asta non ci sono offerte superiori al 50% del valore stimato dell'immobile, il tribunale rinvia l'asta ad una seduta successiva. Durante la seconda seduta è possibile, in teoria, fare un'offerta inferiore al 50%. Durante l'asta, il creditore principale (di solito una banca) chiede all'offerente la presentazione di una garanzia (chi fa un'offerta deve portare con sé una garanzia pari al 10% del valore stimato dell'immobile sotto forma di denaro in contanti o scheck convalidato dalla Bundes o Landeszentralbank). Con l'aggiudicazione si diventa automaticamente proprietari. Se ci si vuole servire di un sostituto, è necessario che questi porti con sé una delega autentificata da un notaio in cui è indicato l'immobile in questione ed il limite massimo dell'offerta. Attenzione: si possono fare sicuramente grandi affari ma, si tenga presente che, per gli immobili acquistati all'asta, non è prevista alcuna garanzia.

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16. Domanda: Quali sono in media gli interessi bancari per un mutuo? Sono necessari requisiti particolari per chi non è cittadino tedesco e risiede all'estero?
Risposta: lavori in corso

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17. Un contratto a tempo determinato deve essere di tipo a scaglioni o indicizzato?
Risposta: ora è possibile redigere sia contratti a scaglioni che indicizzati per un tempo intederminato. Nel caso di un contratto a scaglioni, è necessario definire esattamente la cifra relativa all'aumento dell'affitto. Nel caso di un contratto indicizzato, è rilevante l'indice del costo della vita indicato dalle statistiche dell'ufficio federale (Bundesamt). Inoltre, alla scadenza di un contratto a tempo determinato, l'inquilino non può richiedere il prolungamento del contratto se il proprietario motiva per iscritto la causa di questa restrizione.

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18. Domanda: chi mi restituisce la cauzione se l’edificio viene venduto a terzi?

Risposta: dal 01.09.2001 è il nuovo locatore ad essere obbligato alla restituzione delle cauzioni.Nel caso in cui questo non fosse possibile, l'inquilino può rivalersi anche sul vecchio proprietario.

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